Neuburg an der Donau (ots) –
Aufgrund der hohen Inflation und damit auch hohen Zinsen und steigenden Baukosten steigen nicht nur die Immobilienpreise – auch Fehlinvestments kosten Anleger jetzt deutlich mehr. „Konnte man vor ein paar Jahren noch nahezu alles kaufen und irgendwie fit machen, geht man damit jetzt ein enormes Risiko ein“, erklärt Immobilienprofi Nico Gebhard.
„Das heißt allerdings nicht, dass sich der Immobilienkauf generell nicht lohnt. Ganz im Gegenteil, aufgrund der aktuellen Lage ist es sogar notwendig.“ Durch die Rekordinflation verliert der größte Teil der Bevölkerung sein Vermögen, da es kaum Alternativen gibt, welche diese ausgleichen. Immobilien werden in der Regel durch einen hohen Anteil von Fremdkapital finanziert und durch Mieteinnahmen und Steuervorteile abbezahlt.
„Durch die hohe Inflation wird das Darlehen bei der Bank regelrecht aufgefressen und der Sachwert Immobilie steigt durch steigende Produktionskosten, Arbeitsstunden und vor allem durch die überproportionale Nachfrage. Allerdings ist es entscheidend, Fehler zu vermeiden“, so Gebhard. Gerne verrät er im folgenden Artikel, warum gerade die Lage beim Immobilienerwerb ein entscheidendes Kriterium ist und wie Anleger auch in Zeiten wie diesen klug investieren.
Steigende Zinsen treffen alle
Nach der mehrjährigen Niedrigzinsphase sind die Zinsen im ersten Halbjahr 2022 stark gestiegen. Heute befinden wir uns im Bereich von ungefähr drei Prozent – die Kosten haben sich verdoppelt und verdreifacht. Am härtesten trifft das die Eigentümer der Immobilien, die ihre Raten bei der Bank selbst bezahlen müssen. Wenn hier die Zinsbindungen in zwei bis drei Jahren auslaufen, werden einige Eigenheimbesitzer Probleme bekommen und verkaufen müssen. Doch betroffen sind auch Vermieter, die eine Immobilie in einer risikoreichen Lage erworben haben. Aufgrund der geringen Zinsen konnten sie sich das leisten. Solche Käufe sind nun nicht mehr möglich. Vielmehr ist in der jetzigen Situation die Lage der Immobilie entscheidend. Dafür gibt es drei Gründe.
1. Relativ hohe Preise bei sinkender Nachfrage
Zu Zeiten der Niedrigzinsen haben sich Immobilien in risikoreicheren Lagen mit niedrigeren Preisen als Kapitalanlage gut verkauft. Schließlich konnte sich das beinahe jeder mit einem normalen Einkommen von rund 1.800 Euro netto leisten, da eine Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten ohne Eigenkapital möglich war. Somit haben sehr viele Menschen Immobilien in sogenannten C- oder D-Lagen erworben – immerhin waren die Kosten aufgrund der geringen Nachfrage zunächst niedrig.
Infolgedessen sind die Preise in diesen Lagen jedoch gestiegen. Und das, obwohl die Bevölkerungszahl durch Abwanderung gesunken ist. Eine paradoxe Situation, da Kaufpreise nur aufgrund der günstigen Zinsen getrieben wurden und nicht aufgrund von echter Nachfrage. Daraus resultiert voraussichtlich eine Stagnation oder ein Rückgang der Kaufpreise. In ländlichen Gegenden rechnen wir mit bis zu 30 Prozent.
2. Explodierende Neben- und Energiekosten
Auch die steigenden Neben- und Energiekosten verschärfen die Lage. Ein Beispiel: Im sächsischen Plauen haben wir derzeit eine durchschnittliche Kaltmiete von knapp fünf Euro je Quadratmeter, in München zahlt man fast zwanzig Euro. Das entspricht dem vierfachen Mietpreis, obwohl die Kosten für eine Sanierung deutschlandweit fast dieselben sind. Zwar gibt es im Osten einen minimalen Preisvorteil, doch insgesamt sind die Unterschiede marginal – und das bei einem deutlich geringeren Gegenwert, da die Nachfrage fehlt. Zudem ist die durchschnittliche Kaltmiete niedrig und es ist sehr viel Leerstand zu verzeichnen.
Sollten die Energie- und Bewirtschaftungskosten weiter steigen, kann es sogar dazu kommen, dass sie die Nettokaltmieten überschreiten. Dies kann so weit führen, dass Eigentümer ihre gesamte Kaltmiete für Bewirtschaftung und Instandhaltung aufwenden müssen und somit die Bankrate nicht mehr über Mieteinnahmen gedeckt werden kann. Dies ist oft in Städten mit Bevölkerungsrückgang zu erkennen. In wirtschaftsstarken Bundesländern mit einem sehr hohen Pro-Kopf-Einkommen, wie Bayern, Hessen und Barden-Württemberg, kann der Bürger die steigenden Kosten einfacher ausgleichen. Schließlich steigen die Energiepreise deutschlandweit gleichmäßig an – was für Menschen mit geringem Einkommen deutlich problematischer ist. Auch das zeigt den hohen Stellenwert der Lage beim Immobilien-Investment.
3. Der Faktor Werterhalt
Schaut man sich Toplagen wie München, Frankfurt und Nürnberg an, ist dort eine sehr hohe Nachfrage zu verzeichnen. Das ist nicht überraschend, denn in guten Lagen übersteigt die Nachfrage stets das Angebot. Auch institutionelle Anleger, wie Versicherungen oder Banken, kaufen bevorzugt in A- und B-Lagen. Ganz einfach aus Gründen der Sicherheit und da es um Werterhalt geht.
Fazit
Schlechte Lagen bergen ein immenses Risiko. Die vermeintlich höhere Rendite steht nicht im Verhältnis zu dem Leerstandsrisiko, den Instandhaltungskosten und explodierenden Energiepreisen. Dazu kommen die schwächelnde Wirtschaft und die Bevölkerungsabwanderung. Insgesamt sprechen viele Punkte gegen das Investment in C- und D-Lagen. Wer mit Immobilien sein Vermögen erhalten oder aufbauen möchte, muss in Lagen investieren – in denen die Wirtschaft läuft, eine hohe Nachfrage besteht und in denen Großanleger investieren. Und nicht in Lagen, für die all das nicht zutrifft.
Über Nico Gebhard und Invicta real estate:
Nico Gebhard leitet als Geschäftsführer zusammen mit Jonas Dorsch die Firma INVICTA Real Estate. Die Experten setzen beim Vermögensaufbau auf Immobilien. Gemeinsam mit ihrem Team ermöglichen Sie ein Immobilien-Investment ohne großen Zeitaufwand.
Invicta real estate bietet neben einer professionellen Beratung, die passende Immobilie und im Nachgang wird sich um die vollständige Vermietung und Verwaltung des Objekts gekümmert. Weitere Informationen unter: www.invictarealestate.de
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